Z mojego doświadczenia

19 września 2020 wchodzi w życie znowelizowana ustawa Prawo budowlane. Duża nowela podstawowej ustawy budowlanej ma uprościć, uporządkować, przyśpieszyć zarządzanie projektami budowlanymi. Czy tak rzeczywiście będzie? Liczę na Wasze opinie. Listę najważniejszych zmian zebrałem poniżej.

Projektowanie i projekt budowlany

• Tylko ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowie terenów otaczających projektowany obiekt mogą być rozpatrywane w kontekście jego oddziaływania, nie zapachy, hałasy, czy inne uciążliwości (art. 3 pkt. 20);
• Informacja o obszarze oddziaływania obiektu zawarta jest w projekcie zagospodarowania działki lub terenu (art. 34 ust. 3 pkt. 1);
• Projekt budowlany składa się z trzech części (art. 34 ust. 3):

1. projektu zagospodarowania działki lub terenu,
2. projektu architektoniczno-budowlanego,
3. projektu technicznego.

• Projekt architektoniczno-budowlany nie zawiera konstrukcji i charakterystyki energetycznej – te branże znajdują się w projekcie technicznym (art. 34 ust.3 pkt.2);
• Projekt architektoniczno-budowlany nie zawiera też dokumentacji geologiczno-inżynierskiej i geotechnicznych warunków posadowienia (są w projekcie technicznym). Zawiera tylko opinię geotechniczną i informację o sposobie posadowienia (art. 34 ust.3 pkt.2);
• Projekt architektoniczno-budowlany zawiera informację o projektowanym źródle ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej (art. 34 ust.3 pkt.2). Uwaga! – zmiana źródła ciepła może być traktowane jako istotne odstąpienie od pozwolenia na budowę;
• Zapewnienie opracowania projektu technicznego przed rozpoczęciem robót budowlanych jest obowiązkiem inwestora (art. 42 ust. 1);
• Projekt techniczny musi zgadzać się z projektem zagospodarowania i projektem architektoniczno-budowlanym (art. 34 ust. 3c). Za skoordynowanie projektu technicznego odpowiada projektant (art. 20, ust. 1, pkt. 1aa);
• Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych można uzyskać nie tylko przed pozwoleniem na budowę, ale też przed zmianą pozwolenia na budowę, a więc w trakcie inwestycji (art. 9 ust. 2) (nie można uzyskać odstępstwa dla samowoli budowlanej).

Pozwolenie na budowę

• Skatalogowano i częściowo zmieniono przypadki obiektów lub robót budowlanych nie wymagające pozwolenia na budowę i/lub zgłoszenia (art. 29, 29a);
• Zweryfikowano treść zgłoszenia robót budowlanych (art. 30);
• Praktycznie wszystkie roboty budowlane w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymagają pozwolenia na budowę (art. 30 ust. 7);
• Do zatwierdzenia pozwolenia na budowę przedkładamy w urzędzie projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany, bez projektu technicznego, w trzech egzemplarzach, z których jeden wróci do inwestora przypieczętowany (art. 34 ust. 4a);
• Aby nie było wątpliwości, dodano zapis, że w przypadku wykonywania robót przed uzyskaniem pozwolenia na budowę urząd odmówi udzielenia takiego pozwolenia (art. 35 ust. 5);
• Przestaje obowiązywać wzór decyzji o pozwoleniu na budowę – przy wydawaniu decyzji będą kierowały się wytycznymi Kodeksu Postępowania Administracyjnego (art. 32 ust. 5 uchylony pkt. 3);
• Urząd ma obowiązek przeniesienia pozwolenia na budowę na wniosek nowego inwestora. Jeżeli nowy inwestor nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości (lub nie przejął uprawnień do użytkowania wieczystego) do wniosku załącza zgodę dotychczasowego inwestora. (art. 40 ust. 1, 1a);
• Nie można unieważnić pozwolenia na budowę jeżeli ma ono co najmniej 5 lat (art. 37b).

Rozpoczęcie i prowadzenie budowy

• Rozdział 5 starej ustawy “Budowa i oddawanie do użytku obiektów budowlanych” zostaje podzielony na “Rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych” (Rozdział 5), “Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy” (Rozdział 5a) i “Zakończenie budowy” (Rozdział 5b);
• Do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego (i projektanta) o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor nie załącza już żadnych oświadczeń kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego, tylko ich uprawnienia i zaświadczenie o członkostwie w samorządzie zawodowym (art. 41 ust. 4a);
• Do zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor załącza też oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego (art. 41 ust. 4a pkt,. 2);
• Zmieniona została treść tablicy informacyjnej budowy, którą określa nowa ustawa (nie – jak poprzednio – osobne rozporządzenie). Z tablicy znikają dane wykonawcy, inspektora nadzoru i projektanta, zostaną tylko dane kierownika budowy i inwestora (bez adresów). Nie będzie też numerów telefonów na policję, straż pożarną, pogotowie. Litery mają mieć wysokość 6 cm (art. 45 b).

Istotne odstąpienie od projektu budowlanego lub pozwolenia na budowę

• Istotnym odstąpieniem od projektu nie jest zmiana zagospodarowania działki lub terenu, o ile zmiana ta nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu. (art. 36a ust. 5 pkt.1);
• Przekroczenie powierzchni zabudowy o więcej niż 5% lub wysokości, długości, szerokości o więcej niż 2% jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu (art. 36a ust. 5 pkt. 2);
• Istotnym odstąpieniem będzie zmiana źródła ciepła ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym (art. 36a, ust. 5 pkt. 7);
• Odstąpienie od projektu technicznego jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie oraz sprawdzeniu tych zmian przez projektanta sprawdzającego, o ile to sprawdzenie jest wymagane. Kierownik budowy musi okazać aktualny projekt budowlany na każde żądanie organu nadzoru budowlanego (art. 36 b).

Oddanie obiektu do użytkowania

• Projekt techniczny (z uwzględnieniem zmian) składamy w nadzorze budowlanym z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie (art. 57 ust. 1);
• Nowe prawo porządkuje kwestię uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla całego obiektu lub jego części przed zakończeniem robót budowlanych objętych pozwoleniem. Teraz mówi wprost, że można uzyskać pozwolenie na użytkowanie dla obiektu lub jego części, o ile może on samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. (art. 55 ust. 1a i 1b, art. 59a ust. 2 pkt. 2a));
• Urządzenia podlegające dozorowi technicznemu muszą uzyskać zgodę na eksploatację przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie obiektu (art. 57 ust. 1 pkt. 4a);
• Kubatura budynku nie będzie sprawdzana przez inspektora w trakcie obowiązkowej kontroli do pozwolenia na użytkowanie (art. 59a, ust. 2 pkt. 2);
• Czekamy na nowy wzór protokołu obowiązkowej kontroli do pozwolenia na użytkowanie, jaki określi rozporządzeniem minister właściwy ds. budownictwa (art. 59d ust. 3);
• W przypadku ponownego stwierdzenia użytkowania obiektu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, nadzór budowlany nałoży kary 10 razy wyższe niż do tej pory. Co więcej, nadzór będzie dokonywał ponownych kontroli z możliwością ponownego karania, w przypadku dalszego łamania ustawy. Kary mogą być nałożone na inwestora lub właściciela obiektu (art. 59i);
• Do zawiadomienia urzędu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego nie trzeba dołączać dziennika budowy, protokołów odbiorów i sprawdzeń, odbiorów wykonanych przyłączy, z wyjątkiem próby szczelności instalacji gazowej (art. 57 ust. 1b).
• Nie można unieważnić pozwolenia na użytkowanie jeżeli ma ono co najmniej 5 lat (art. 59h).

Pozostałe zmiany, warte odnotowania

• Zostają zmienione i uporządkowane procedury w przypadku samowoli budowlanej (Rozdział 5b);
• Nie można uzyskać odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych dla samowoli budowlanej (art. 9 ust. 5);
• Ze wszystkich okresowych i doraźnych kontroli stanu istniejącego budynku, w ramach jego utrzymania, właściciel lub jego zarządca będzie obowiązany zapewnić sporządzenie protokołów, których zawartość i załączniki precyzuje nowa ustawa (art. 62 a);
• Nowela wprowadza wiele zmian dotyczących obiektów budowanych na terenach zamkniętych decyzją Ministerstwa Obrony Narodowej, takie jak np. skrócony czas na uzyskanie pozwolenia na budowę, odrębny rejestr decyzji administracyjnych dla takich obiektów, możliwości zmiany sposobu użytkowania, brak konieczności uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, i inne ułatwienia;
• W nowej ustawie pojawiają się przepisy dotyczące projektowania i budowy stacji do ładowania samochodów elektrycznych.

Zarządzanie projektami deweloperskimi, zarządzanie projektami budowlanymi będzie wyglądało zatem nieco inaczej. Uproszczenia proceduralne są na korzyść inwestorów planujących przedsięwzięcia deweloperskie: usprawniają transakcje nieruchomościami i uzyskanie pozwolenia na budowę. Zakończenie budowy domu jednorodzinnego będzie wymagało mniej papierologii. Pytanie, jak zmiany wpłyną na objętość (koszt) dokumentacji projektowej – czy projekt techniczny będzie dodatkowym opracowaniem, czy zastąpi projekt wykonawczy? Jako prowadzący projekty budowlane, pozytywnie oceniam wszystkie uproszczenia i doprecyzowania. Czas jednak pokaże, które zmiany… nie będą wymagały kolejnych zmian.

W razie pytań, chętnie pomogę.

Cała ustawę znajdziecie pod tym linkiem: Jednolity tekst ustawy Prawo budowlane, 2020

Piotr Mike